[무슨일 이슈] 청주시, 3천억 원대 도시재생…돈은 어디서?

[앵커]

청주 농수산물 도매시장이 내년 하반기 시 외곽으로 이전을 앞두고 있는데요.

이 부지에 3천 5백억 원 규모의 도시재생 사업이 추진되고 있습니다.

청주시는 돈을 거의 들이지 않고 개발이 가능하다는 입장이지만 의견이 분분합니다.

이 내용 취재하고 있는 조진영 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

조 기자, 먼저 이 사업 내용부터 간단히 설명해주시죠.

[기자]

네, 현재 청주시 흥덕구 봉명동에는 지난 1988년 문을 연 농수산물 도매시장이 있는데요.

내년 하반기에 청주 외곽인 옥산면으로 이전을 앞두고 있습니다.

이전을 하고 나면 부지만 남게 됩니다.

4만 3천 ㎡정도 인데, 청주 솔밭공원의 절반이 조금 안되고 청주 시외버스 터미널의 대지 면적보다는 조금 넓습니다.

도심 한 가운데 상당히 큰 땅이 남는건데요.

이 땅에 아파트와 상가, 업무시설 그리고 공공시설을 함께 지어 도시재생을 하겠다는게 청주시의 생각입니다.

[앵커]

부지가 큰만큼 개발하려면 비용도 만만치 않을 것 같은데요.

3천 5백억 원이면 시 단일사업으로는 가장 큰 규모인데 청주시는 실제로 돈이 별로 안든다고 했어요.

왜 그렇습니까?

[기자]

간단히 말하면 남의 돈으로 사업을 추진하기 때문입니다.

우리가 살면서 남의 돈을 합법적으로 쓰는 방법은 크게 세가지가 있습니다.

투자를 받거나, 빌리거나, 무상으로 지원을 받는거죠.

청주시는 이 세가지 방법을 모두 동원하면 전체 사업비의 3%인 125억 원만 가지고 3천5백억 원짜리 사업을 할 수 있다고 설명했습니다.

그렇다면 사업 구조를 알아볼 필요가 있는데요.

먼저 도매시장 부지.

청주시가 가지고 있는 땅입니다.

시유지라고 하죠.

시유지의 가치가 700억 원쯤됩니다.

청주시가 이 땅을 내놓습니다.

그리고 주택도시보증공사, HUG라는 곳에서 현금을 내놓습니다.

그리고 회사를 하나 세웁니다.

'리츠'라고 하는데요.

쉽게 말해 청주시와 HUG가 동업을 하는거죠.

그리고 난 뒤 새로 새워진 회사 명의로 HUG에서 돈을 빌립니다.

이렇게 하면 청주시는 땅만 제공하기 때문에 돈을 거의 들이지 않고 사업을 추진할 수 있게 되는겁니다.

[앵커]

사업비 대부분을 외부에서 조달하겠다는건데, 장단점이 명확할 것 같다는 생각이 듭니다.

어떻습니까?

[기자]

맞습니다.

말씀드린 것처럼 당장 많은 비용을 들이지 않고 대규모 개발이 가능하다는 점이 장점입니다.

아파트 일부를 분양하고, 상가나 업무시설 임대료를 받으면 수익도 기대해볼 수 있습니다.

하지만 쉬운 일은 아닙니다.

일단 청주시가 수익을 내는 주체가 아니기 때문입니다.

앞서 별도 회사를 하나 세울거라고 말씀드렸잖아요.

그 회사가 아파트 분양도 하고, 10년동안 상가나 사무실 임대료도 받아서 수익을 배분합니다.

그런데 다른 지역에서 비슷하게 진행된 사업을 살펴보면, 새로 만드는 회사의 최대주주는 주택도시보증공사가 될 가능성이 높습니다.

실질적으로 이 회사의 운영에 개입할 여지가 거의 없어지는 겁니다.

실제로 한 지역에서는 자치단체가 나서서 사업 구조를 바꿔보려고 하다가 최대주주인 주택도시보증공사 반대로 무산됐고요.

사업 기간만 지연됐습니다.

해당 자치단체 시의원의 이야기 들어보시죠.

[김해련/경기 고양시의원 : "계획 자체를 바꾸려고 했던 것. 그러다보니 바꾸려고 노력은 했지만 결국 바꿀 수는 없었거든요. 사업 내용이 이미 공모할 때 다 계획이 들어간거니까. 그 부분에서 행정적인 시간 낭비(가 있었죠)."]

[앵커]

다른 지역을 말씀하셨는데 주택도시보증공사 자치단체가 별도 회사를 설립해서 대규모 도시재생을 하는 이런 사업 구조 때문에 문제가 된 곳이 있습니까?

[기자]

네, 지금 전국 10여 곳에서 비슷한 구조의 사업이 진행되고 있는데요.

경기 고양특례시가 대표적인 사례입니다.

지난 2019년 전국에서 처음으로 도시재생 혁신지구로 선정돼서 지난해 말 완공됐는데요.

수도권 지하철 3호선 역세권에 고양시청도 가깝고, 바로 옆에 대단지 아파트 단지도 있습니다.

입지 조건이 청주보다 좋아보이는데, 전체 사업 규모도 2천 8백억 대로 7백억 원 가량 적습니다.

그래서 저희 취재진이 얼마전에 직접 다녀왔습니다.

맨 꼭대기층부터 1층까지 직접 확인해봤는데요.

문제가 조금 있었습니다.

카메라에 모두 담기 어려울 정도로 공실이 많았습니다.

입주를 시작한 지 5개월째인데, 특히 사무실로 쓰는 업무시설과 상가 대다수가 비어있었습니다.

왜 그런건지 전문가의 의견을 들어봤습니다.

[이창무/한양대 도시공학과 교수 : "도시 내에서 집중화된 몇 곳이 업무시설에 대한 흡입력과 집중도를 유지할 수 있지. 택지마다, 상업지역마다 업무시설을 채울 수 있다라고 생각하는 것은 그 구상 자체가 기본적으로 좀 잘못된 거예요."]

가장 큰 문제는 누군가 들어올 때까지공실 보증금과 임대료, 관리비를 자치단체가 부담해야한다는 점이었는데요.

고양시가 추경까지 내서 작년말부터 현재까지 보전해준 돈만 85억 원에 달합니다.

[앵커]

앞서 공적기금을 관리하는 HUG와 자치단체가 동업을 하는 개념이라고 설명하셨잖아요.

자치단체만 책임을 진다는게 뭔가 좀 부당해 보이는데 계약서에 그렇게 되어있는겁니까?

[기자]

매입·임대 확약서라는게 있는데요.

이게 핵심입니다.

동업을 하기 위해 새로 만든 회사와 자치단체가 맺는 계약인데, 공실이 나면 보전해준다는 내용이 담겨있습니다.

또, 임대 기간이 끝나면 자치단체가 지정된 시설이나 미분양 상가 혹은 사무실을 사들여야한다는 내용이 담겨있습니다.

다소 부당해보이는 계약이지만 동업을 하는 두 주체, HUG와 자치단체의 이해관계가 어느정도 맞아 떨어지기 때문에 벌어지는 일입니다.

공적기금을 관리하는 HUG는 돈은 많은데 안정적으로 수익을 올릴 투자처를 찾기 쉽지 않습니다.

자치단체는 대규모 개발이 필요한데 당장 돈이 없고요.

그러니 자치단체가 사실상 HUG에 최소 수익을 보장해주는 방식으로 사업이 이뤄지는겁니다.

정리하면, 사업을 진행하는 단계에서는 자치단체의 돈이 거의 들지 않지만, 입주 후에 문제가 생기면 자치단체가 후불로 책임을 져야하는 구조라는 얘깁니다.

[앵커]

청주시가 맺는 대규모 계약이기 때문에 결국 시의회 심의를 거쳐야할 것 같은데 시의원들은 어떤 입장입니까?

[기자]

그렇지 않아도 지난 월요일에 청주시의회 도시건설위원회와 청주시가 이 문제로 비공개 간담회를 진행했습니다.

제가 해당 시의원들과 직접 통화를 해봤는데요.

시장 역점사업임에도 소속 정당과 관계 없이 사업 방향을 다시 논의해봐야한다는 의견이 대부분이었습니다.

'말로는 도시재생이라고 하지만 모든 기능을 다 넣다보니 특색 없는 개발'이라는 지적이 있었고요.

'위험부담이 크다'는 이야기도 나왔다고 합니다.

'상대적으로 분양이 잘되는 민간 아파트를 유치하는게 더 현실적'이라거나 '차라리 공원을 만들자'라는 얘기도 있었습니다.

[앵커]

이범석 시장이 직접 나서서 브리핑할 정도로 시의 역점 사업으로 꼽히는데, 시의회의 이런 반응에 대해서 청주시는 어떤 입장입니까?

[기자]

일단 시의회를 최대한 설득해 속도감 있게 사업을 추진하겠다는 입장입니다.

사업을 궤도에 올리려면 시의회에서 '사업계획 지정고시' 내용에 대해 의결을 받아야하기 때문인데요.

리츠, 그러니까 청주시와 HUG가 새 회사를 만드는 내용이 이 고시에 포함됩니다.

청주시는 5월 안에 HUG의 출자 비중 협의를 마치고, 이 내용을 담은 고시안을 시의회 의결을 받아 5월 말까지 국토부에 제출하겠다는 계획입니다.

이어 늦어도 상반기 중에는 HUG와 함께 만든 회사 리츠와의 계약도 마치겠다는 방침입니다.

하지만, 시의회에서 사업 방식이나 내용에 이견이 있다면 이 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

청주시는 추후 HUG와 협의 과정에서 수익 배분 문제 등을 시에 유리한 쪽으로 끌고 나가겠다는 입장입니다.

하지만 앞서 말씀드린대로 일단 리츠가 설립된 뒤에는 자치단체가 운영에 관여하는게 쉽지 않아 청주시가 어떤 복안을 내놓을지 조금 더 지켜봐야할 것 같습니다.

[앵커]

네, 오늘 여기까지 듣겠습니다.

조진영 기자 수고했습니다.

촬영기자:김장헌/영상편집:조의성/그래픽:오은지