[ET] 집값 하락장에 “억대 계약금 포기합니다”…계약 파기하면 ‘위약금’ 꼭 줘야?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 9월26일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이지훈 변호사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220926&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 최근 집값 하락세가 뚜렷해지면서 부동산 거래 당사자 간 눈치 싸움이 치열합니다. 집값이 더 떨어질 거란 예상에 특히 집을 사려는 쪽, 매수인들이 계약을 파기하는 사례가 많다는데요. 계약 파기 시 따르는 의무와 불이익 어떤 게 있는지 짚어보겠습니다. 이지훈 변호사 나오셨습니다. 변호사님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
오늘 나온 뉴스인데 앞자리가 바뀌고 있대요. 지방 같은 경우는 평균 매매가 4억 원이 붕괴됐단 얘기도 들리고. 집값 하락장에서는 이런 부동산 매매 계약 시장에서 어떤 변화들이 있습니까?

[답변]
보통 부동산이라는 게 고가잖아요. 그러면 대출을 끼지 않고는 구입하기가 어렵단 말이에요. 그런데 요즘같이 금리가 오르는 상황에서는 매수인 입장에서는 부담스럽고, 대출을 받는 게. 그리고 또 부동산 가격이 내려요, 금리가 오르면. 그러면 매수인 입장에서는 내가 계약금을 1억을 주고 부동산 매매 계약을 체결했는데 만약에 1억보다 더 떨어졌다, 2억~3억 떨어졌다 그러면 이 계약을 그대로 가는 게 본인한테 불리하기 때문에 계약을 파기하고 싶은 심리적인 그런 게 생기는 거죠.

[앵커]
그러니까 지금 같은 집값 하락장에서는 주로 매수인들로 인한 계약 파기가 많다는 얘기인 것 같은데. 이렇게 집값이 떨어진다는 이유로, 이거 일종의 단순 변심이잖아요. 이게 계약 파기의 사유가 됩니까?

[답변]
원래 계약이라는 건 지켜져야 하기 때문에 단순 변심으로 계약을 파기할 순 없어요. 그런데 매매 계약인 경우에 우리 민법에서는 계약금을 걸었을 경우에 특별한 계약 파기 방법을 규정하고 있거든요. 예를 들면 우리가 부동산을 매매할 때 먼저 계약금을 걸어요. 그다음에 중도금, 잔금 그런 식으로 순서대로 가는데. 우리가 중도금을 지급하기 전까지는 매도인이나 매수인이나 누구라도 변심이든 뭐든 상관없이 사유를 묻지 않고 계약을 파기할 수 있는 권리가 있거든요.

[앵커]
일방적으로 계약을 파기할 수 있다.

[답변]
그렇기 때문에 그게 가능하게 되는 거죠.

[앵커]
그러면 중도금을 지급한 이후에는요?

[답변]
중도금을 지급한 이후에는 단순 변심이나 그런 사유로는 계약을 파기할 수 없습니다. 다른 채무 불이행이라든지 계약이 무효다, 취소 사유가 있다, 그런 경우에는 계약을 해지할 수 있지만 단순히 가격이 떨어져서 계약을 파기하고 싶다? 그렇게는 할 수가 없는 거죠.

[앵커]
그러면 일단 지금 매수인이 계약금만 낸 상황이라고 가정을 했을 때 계약 파기를 일방적으로 통보하게 되면요, 그때는 이 매수인은 계약금은 포기해야 되는 거죠?

[답변]
매수인은 계약금을 줬잖아요. 그래서 그 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 파기할 수 있는 거예요.

[앵커]
그러면 혹시 계약금을 돌려받을 수 있는 경우도 있습니까?

[답변]
계약금을 돌려받을 수 있는 경우는 방금 우리가 말한 계약금으로 인한 해지 말고 계약금으로 인한 파기 말고 다른 사유. 채무 불이행이나 무효 취소 사유가 있다. 사기, 강박 그런 사유가 있는 경우에는 계약이 원천적으로 무효가 되기 때문에 그때는 계약금도 반환받을 수가 있는 거죠.

[앵커]
그렇군요. 이런 경우는 어때요? 대출이 안 될 경우에는 계약을 해지할 수 있다 이런 식으로 본계약 옆에 특약을 걸어놓는 경우, 이럴 땐 어떻게 됩니까?

[답변]
이런 경우 특별한 약정이 되기 때문에 당사자 간에 합의에 의해서 해지 사유를 만들어놓은 거예요. 그러니까 유효하고요. 이런 사유로 인해서 계약을 해지하는 거는 내가 단순히 마음이 바뀌어서 방금 계약금을 포기하고 계약을 해지하는 거랑 달리 계약금을 반환받을 수 있게 되는 거죠.

[앵커]
계약을 만약에 파기하고 싶다면 매수인은 어떤 방식으로 이런 사실을 매도인에게 알려줘야 되나요?

[답변]
보통 매수인은 계약금을 포기하는 방식이 되는데. 내가 계약금을 포기하고 이 계약을 파기하겠다라는 의사표시를 해야 돼요. 말을 해야되는 거죠. 그런데 구두로 하면 이게 또 나중에 분쟁이 될 수 있으니까 보통은 내용증명이나 문자 메시지 같이 내가 이걸 증명할 수 있는 수단으로 알리는 게 좋습니다.

[앵커]
그럼 매도인은 이런 매수인의 일방적인 계약 파기 사실에 그냥 당하고만 있어야 되나요? 왜냐면 잠재적인 매수자가 있을 수도 있고 매도인 입장에서는 기회비용을 날릴 수도 있는 거잖아요. 안 그래도 매수자 없다고 하는데.

[답변]
보통 부동산이 폭락할 때는 그런 기회비용보다는 이 사람한테 빨리 팔아야지 내가 손해가 덜 날 수 있는데 매수인이 계약을 파기하면 그 손해를 내가 받게 되잖아요. 그래서 매도인이 할 수 있는 방법은 계약금을 높게 잡는 거예요. 그러면 매수인이 포기해야 될 금액이 많아지니까 포기를 덜하게 될 수 있는 거죠.

[앵커]
보통 계약금 한 10% 잡는 거 아닙니까?

[답변]
10%를 잡을 수도 있고요. 그건 당사자가 합의하기 나름이기 때문에 더 높게 잡으면 그런 계약금 파기로 인한 계약 해지가 어렵게 되는 거죠.

[앵커]
이건 어때요? 조금 전에 특약도 효력을 가질 수 있다고 하셨으니까. 매도인이 계약을 반드시 성사시키겠다 하면 어떤 경우에도 계약을 파기할 수 없다 이런 식으로 특약을 걸어놓으면 이건 효력을 가질 수 있나요?

[답변]
그런 특약도 유효해요. 왜냐면 사적 자치이기 때문에 그런 특약도 유효한데. 그러면 변심으로 인한 계약 해지는 못 해요, 이제. 그런데 아까 말씀드린 것처럼 어떤 채무를 불이행한다. 그런 무효 취소 사유가 있다. 착오가 있다, 계약 내용에. 그런 경우에는 역시 해지할 수 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 보통 본계약 말고 가계약이라고 해서 왜 계약금의 10% 정도만 구두로 미리 내거나 이런 경우도 있잖아요. 보통 가계약 하면 어감이 주는 때문에 그런지 쉽게 취소할 수 있고 그럴 거 같은데 이런 경우는 어떻습니까?

[답변]
가계약이라는 거는 아직 계약이 성립되지 않은 거예요. 본계약을 가기 위해서, 강제하기 위해서 가계약금을 걸거든요. 보통 우리가 그걸 증거금이라고 하는데 이런 경우에 본계약이 성립되지 않았다. 그랬을 때 이 가계약금을 내가 돌려받을 수 있냐라는 문제가 생길 수 있는데 이때는 가계약이 어느 정도로 구체적으로 되었는지, 체결되었는지 그거에 따라서 이거를 계약금이랑 동일하게 볼 것인지 아닌지 결정이 될 수 있는 거죠.

[앵커]
계약 내용의 구체성에 따라서 가계약에 대한 판단은 달라질 수 있다라는 거군요. 지금까지는 집값 하락장에서 이런 매수인 위주의 계약 파기 사례를 봤고 반대로 집값 상승기에는 매도인들이 집 더 비싸게 팔 수 있을 거 같은데? 하는 그런 생각 때문에 또 계약을 파기하는 경우가 많잖아요. 이때 그러면 매도인의 경우에는 그 계약금, 받은 계약금 그것만 돌려주면 됩니까?

[답변]
매도인은, 매도인의 경우는 매수인한테 계약금을 받았잖아요. 그 금액 플러스 계약금만큼을 더줘야 되는 거예요. 계약금을 2배를 주는 거죠.

[앵커]
매수인은 계약금만 날리는 거잖아요. 매도인은 왜 그대로 주는 거지?

[답변]
결과적으로는 매도인은 받은 계약금 플러스 계약금을 더 해서 주는 거니까 결과적으로는 매수인이나 매도인이나 계약금만큼을 손해 보게 되는 거예요. 그러니까 똑같이 되는 거죠.

[앵커]
그렇죠. 배로 준다고 해도 계약금은 어쨌든 매도인 거니까.

[답변]
이미 받았으니까. 받은 게 있으니까.

[앵커]
매도인이 계약을 파기한다고 통보를 했어요. 그런데 매수인이 그냥 이 계약을 어떻게든 끌어가야 한다는 생각에 중도금을 일방적으로 지급하는 경우, 이 경우는 어떻게 됩니까?

[답변]
원래 중도금이라는 건 중도금 지급 기일이 있잖아요. 그런데 그거는 매수인을 위한 기일이에요. 그래서 만약에 매수인이 중도금 지급 기일 전에 중도금을 주면 매도인은 계약을 파기할 수 없게 되는 거거든요. 그래서 내 계약이 파기됐는지를 확인하는 게 굉장히 중요한데요. 매도인 입장에서는 나 이 계약 파기할래. 그렇게 해서는 안 되고요. 그거 플러스 그다음에 내가 받은 계약금의 2배 금액을 언제까지 수령해가라고 통지를 해야 되고요. 그거를 수령해가지 않으면, 언제까지 수령해 가지 않으면 내가 공탁하겠다라고까지 구체적으로 얘기를 해야지 계약이 비로소 파기됐다고 할 수 있는 거예요.

[앵커]
알겠습니다. 이렇게 부동산 매매계약 파기가 됐을 경우에도 우리가 흔히 복비라고 하는 중개수수료 이거 내야 되는 겁니까?

[답변]
중개수수료는 계약이 성립되면 무조건 발생하는 거예요. 계약 파기는 계약이 성립했지만 나중에 효력을 없애는 거기 때문에 부동산 중개수수료는 발생합니다.

[앵커]
요즘 시세에 속아서 계약 잘못했다 이렇게 취소하는 그런 사례도 있다고 하는데 실거래가 사이트가 다 있기 때문에 그런 변명은 잘 통하지 않는다는 거, 이거 꼭 확인해보라는 거 말씀드리면서 오늘 호모 이코노미쿠스 여기서 마무리하겠습니다. 이지훈 변호사 함께 했습니다. 고맙습니다.