[일요진단 라이브] 6·1 부동산 대책 시장…영향과 전망은?

■ 진행 : 조현진
■ 대담 : 이인철 참좋은경제연구소장, 김규정 한국투자증권자산승계연구소장

조현진 : 이어지는 순서에서는 새정부 첫 부동산 대책에 대해서 진단하고 시장에 미칠 영향, 전문가와 함께 분석해 보겠습니다. 먼저 관련 영상 보고 오시겠습니다.

조현진 : 오늘 함께 이야기 나눌 두 분 소개해 드리겠습니다. 참 좋은 경제연구소 이인철 소장 나와주셨습니다.

이인철 : 반갑습니다.

조현진 : 한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장 함께 해 주시겠습니다. 안녕하세요.

김규정 : 네. 안녕하세요.

조현진 : 금리인상이 본격화 되고 또 규제완화에 대한 대기수요가 이어지면서 부동산 시장이 전체적으로 지금 소강상태인 것 같습니다. 아파트 매매수급지수로 이런 움직임을 확인할 수가 있는데요. 한번 매매수급지수 상황을 좀 보여주시죠. 매매수급지수라는 게 100 아래로 내려가면 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 걸 뜻합니다. 지금 7주 째 서울 아파트 매매심리가 하락하고 있는데 즉 집을 사겠다는 사람이 갈수록 줄어들고 있다는 말이죠. 수도권, 전국 모두 비슷한 상황인 것 같습니다. 먼저 김 소장님 현재 부동산 시장 어떻게 볼 수 있을까요?

김규정 : 방금 매매수급지수에서도 같이 살펴보셨는데 주택 가격이 너무 많이 올랐다. 구매 가격을 부담하기 어렵다. 라는 수요자들 심리가 관망심리로 빠르게 확산되고 있는 상황입니다. 물론 금리 인상이 거기에 상당히 작동하고 있는 상황이고요. 그래서 서둘러서 집을 사기보다는 시장상황을 좀 지켜보겠다. 라는 움직임들이 많은 것 같고요. 전반적으로 가격이 급등했던 서울 수도권에서도 거래가 부진해지면서 가격이 조정되는 지역이 점차 확산되는 양상입니다. 뭐 한국 부동산원 같은 데에서 발표하는 주간단위 아파트 가격변동률을 보면 미미하기는 하지만 마이너스 변동률을 보이는 지역들이 외곽에서부터 서서히 늘어나고 있는 양상이고요. 강남권처럼 가격이 조정되지 않을 것처럼 보였던 지역들에서도 약보(?) 조금씩 늘어나고 있는 상황입니다.

조현진 : 거래는 지금 제대로 좀 되고 있나요?

김규정 : 전년 동기 대비로 하면 거래량이 거의 급감해서 실제로 가격 약세조정이 확산되는데 거래부진이 영향을 미치고 있고요. 연초에 상반기에 다주택자에 대한 양도세 중과 한시배제가 적용되면서 매물이 조금 출시됐음에도 거래가 되지 않으면서 매물이 쌓이고 가격이 조정되는 곳들이 늘어나는 것으로 분석이 되고 있습니다.

조현진 : 이 소장님 어떻게 보세요? 지금 사람들이 어떤 생각을 가지고 있다고 보십니까?

이인철 : 부동산 시장 상황에 대해선 김 위원께서 너무 자세히 설명해 주셨기 때문에 혹시 삼성전자 투자하세요?

조현진 : 아니요. 저는 삼성전자.. 저는 투자..

이인철 : 투자 안 하세요? 주식투자 안 하시는 분 찾기 어려운데.

조현진 : 네.

이인철 : 550만 명이 삼성전자의 주식을 갖고 있는데요. 10만 전자 갈 것 같은데 지금 5만 전자로 떨어졌어요. 주식이 전 세계 주식이 비슷합니다. 고점대비 한 20~30% 빠졌어요. 그런데 코인은 더 빠졌어요. 아마 태나 사태, 루나 사태 기억하실 텐데 비트코인이라는 코리 시장의 이리 종목이 있는데 이게 고점대비 70%가 빠졌어요. 그런데 부동산은 보면 지금 부동산원이 발표하는 걸 보게 되면 우리가 굉장히 0.03, 0.02 주간단위로 보면 굉장히 미미하게 떨어졌거든요. 가장 많이 떨어진 데가 세종시예요. 세종시는 지금 주간단위로 48주가 떨어졌는데 그래도 올 초부터 하락률을 보면 두 자리 수가 안 됩니다. 이 얘기는 지금은 그동안은 사실은 부동산 시장은 매도자 우위 시장이었어요. 정말로 매도자가 내놓으면, 정말 공급이 따라주지 않으니 매수자들의 경우에는 정말 매도자의 내놓은 가격을 그대로 물려받는 형국이었다면 지금 시장은 많이 반전이 됐다. 전 세계적으로 풀린 유동성이 급격하게 다시 회기가 되면서 지금 투자자들이 그동안 뭐 영끌했던 그리고 내 생애 집을 못 사겠다. 라고 생각했던 20~30대들이 좀 자제하면서 상당히 앞으로 더 떨어질 것에 대한 기대감. 앞서 매매수급지수에서 100을 밑돌았다는 얘기는 관망세로 돌아섰다. 전반적으로 매매시장도 그렇고 그리고 이제 전세시장의 경우에는 이중가격이 형성이 되고 있어요. 무슨 얘기냐? 같은 아파트 같은 층 옆에 집하고 내 집과 전세가격이 달라졌어요. 계약갱신청구권을 한번 썼다면 나는 전세가격은 아직 오른 걸 체감을 못 하겠는데 옆집은 새로운 세입자를 받았다면 전세가격이 갑자기 띈 겁니다. 임대차 3법 시행 이전 2년 전과 전세가격을 비교했더니 서울의 경우에는 30%가 넘게 올랐어요. 평균 아파트의 전세가격이 한 5억 원을 밑돌았었는데 지금은 한 6억 7~8천. 그러니까 2년 사이에 거의 1억 7~8천 내지는 2억 원 가까이 뛴 겁니다. 그러다 보니 나타나는 현상이 지금 전세대출 받기 위해서 은행을 갔더니 워낙에 이자가 높아졌거든요. 전세대출도 최고 금리가 5%가 넘습니다. 그런데 그러려느니 차라리 월세 살자. 월세는 전월세 전환률이라고 해서 전세보증금의 일부를 월세로 돌린다 하더라도 과거에는 6%정도를 쳐줬다면 지금은 한 3% 초반이에요. 그러니까 차라리 세입자 입장에서도 높은 전세대출 받느니 차라리 월세를 내자. 이런 트렌드가 가속화 되면서 두 달 연속 월세 비중이 전세를 웃돌고 있는 게 현실입니다.

조현진 : 이 소장님이 저희가 할 일을 쭉 그냥 맥락을 짚어주셨는데 일단 하나하나 짚어보겠습니다. 임대차보호법 시행이 2년째가 되면서 말씀하신대로 전세시장의 불확실성이 높아지고 그래서 전세값이 급등하는 거 아니냐. 불안감이 나타나고 있습니다. 실제로 뭐 이 소장님은 전세값 이미 많이 올랐다고 말씀하셨는데 김 소장님 어떻습니까? 전세시장 지금 불안합니까?

김규정 : 일단 주간단위로 발표되는 여러 가지 가격 지표상으로는 뭐 그렇게 아직 불안한 모습이 극대화 돼서 표출되고 있는 건 아니기는 합니다. 그리고 실제로 기간 동안 매매가격이 급등한 수치에 비해서는 전세가격의 변동률이 그래도 상대적으로는 안정적인 모습이었는데 다만 이번에 6.21 대책을 포함해서 전세를 계속 우려하시는 분들의 이유가 방금 말씀하신 것처럼 20년 7월말에 적용됐던 임대차 2법 중에 계약갱신청구권을 한번 사용하신 분들이 한 번씩 밖에 사용을 못 하시니까 올해 8월부터는 더 이상 이제 계약 연장을 주장하시지 못 하고 가격을 올리시든가 아니면 이사를 가셔야 되는 상황들이 예측이 되다 보니 그 수요자들이 한꺼번에 8월부터 움직이기 시작하면 도심의 선호 유형인 아파트라는 전세상품을 중심으로 가격변동이 커질 수 있다. 그것을 미리 좀 선제적으로 대응해야 된다. 라는 지적들을 미리 많이 해온 거고요. 그런 모습이 예상이 되면서 이번에 6.21 대책도 나왔다고 보시면 됩니다.

조현진 : 그 6.21 대책을 보면 소위 말하는 임대차 3법을 뭐 고치겠다. 이런 내용은 없는 것 같아요.

김규정 : 네. 그 부분에 대한 지적은 좀 있었습니다. 근본적으로 시장에 2중 가격, 3중 가격이라든가 아니면 4년 단위로 예상될 수 있는 변동성 같은 것들의 부작용을 불러온 임대차 3법 자체를. 물론 국회 상황이나 이런 것들 때문에 여의치 않았다고 하더라도 근본적인 문제를 해결하는 시도를 좀 하지 않고 변주 두드리듯이 우회적인 방법들만 나온 것이 좀 아쉽다는 지적은 시장에서 좀 많이 나오고 있는 상황이고요. 그럼에도 불구하고 예상되는 이런 문제점들을 좀 사전에 임대물건 공급을 조달한다든지 아니면 세입자들을 위한 소소한 이런 조치들을 미리 좀 발표를 해서 대응하는 모습을 보여줬다. 라는 정도는 긍정적이다. 라는 엇갈리는 평가가 나오고 있는 것 같습니다.

조현진 : 이 소장님 6.21 대책을 보면 집주인한테 좀 혜택을 줘서 유도를 하겠다. 세를 많이 안 올리도록 그다음에 또 전세물량도 내놓게 하고 이렇게 좀 혜택을 줘서 유도하는 쪽으로 아마 방향이 맞춰진 것 같은데 어떻게 평가하십니까?

이인철 : 맞습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책이 뭐 공급도 아니고 세제도 아니고 임대차 시장 안정이에요. 뭐 타이밍상으로 어쩔 수 없다. 여소야대의 국면에서 임대차 3법 개정도 어렵고 그렇다고 폐지는 더더욱 어렵습니다. 그래서 이거를 어떻게 보완할 것인가? 말씀하셨던 것처럼 3년차, 분기점이 되고 있기 때문에 어떻게 하면 이 전월세 시장을 안성시킬까?에 초점이 맞춰진 고육지책인 것 같습니다. 그래서 투 트랙인 것 같아요. 하나는 집주인들이 조금 오른 시세만큼 받지 못 하도록 전월세상한제를 준수한 사람한테 착한 임대인, 상생 임대인한테는 좀 혜택을 더 주고, 당근책을 제시하고 그리고 오른 전세값을 이제 감내하지 못하고 전월세로 전환하신 분들은 실제적으로 주거비용이 늘어나거든요. 이분들에 대해서는 각종 세제혜택을 좀 주겠다. 전세대출도 좀 늘려주고. 이런 대책을 갖고 있는데 전공법은 사실 아니죠. 전세값을 잡아야 되는 건데 지금 그러기에는 시간이 너무 없고 또 그다음에 일부에서는 8월 되면 전세 대란날 것처럼 얘기하지만 실질적으로 세입자 입장에서는 마음이 급해지거든요, 날짜가 가까워지면. 그리고 집주인 입장에서도 적어도 전세만료 6개월 전에 통보를 해야 됩니다. 나는 이 정도로 전세금 올려 받을 테니까 준비해라. 아니면 이사를 가주십시오. 라고 얘기를 해야 되기 때문에 세입자 입장에서는 아이고 지금 전세 가격이 지금.. 두 달 정도 남았잖아요, 8월. 그러면 그 이전에 이미 집을 구했거나 아니면 외곽으로 빠지거나 아니면 이제 다른 어떤 대안을 찾았기 때문에 전세대란은 기우이겠지만 그럼에도 불구하고 정부가 가장 초점을 맞췄던 건 임차인들의 주거비 부담을 어떻게 하면 좀 줄여줄까? 에 대해서는 뭐 여기저기 아이디어를 좀 짜냈다. 고육지책이다. 라는 생각이 듭니다.

조현진 : 김 소장님 상생임대인 제도? 그러니까 좀 낮게 올리면 혜택을..

김규정 : 네. 5% 이내로 올리면.

조현진 : 이내로 올리면 혜택을 주겠다는 건데 효과가 있을 까요? 어떻게 보세요?

김규정 : 아주 직접적으로는 그런 지적이 있었죠. 이게 거주요건 같은 것들을 맞춰야 되는 양도세 관련 세제들이 있다 보니 집주인들이 굳이 들어가 살지 않아도 되는 집에 세입자를 내보내고 본인들이 들어가 산다고 하면서 공급부족을 더 야기한다. 라는 이슈들이 있었던 케이스들이 종종 보고가 되면서 이 건은 사실은 그런 케이스들 정도는 막아보자. 정도로 저는 좀 파악이 되는 것 같습니다. 그래서 굳이 들어가 살지 않고 계속 계약이나 이런 거를 영위할 수 있는 임대인들에 대해서는 세금 문제 관련해서 좀 이슈가 될 수 있는 실거주 요건 2년을 보장을 해줘서 작년에 적용된 것들은 1년 보장이어서 어차피 또 1년은 들어가서 살아야 되는 그런 상황이었거든요. 그거를 최소적으로 보장해주는 2년을 대상을 확대하고 또 다주택자 중에서도 1주택자가 되겠다는 분들에게는 확대하는 걸로 열어놔서 조금더 이런.. 세금과 관련된 실거주 요건으로 전세물건이 소멸되는 것들을 막아보자. 정도로 이해가 되는데 다만 궁금증을 다들 표시하시는 게 이게 어쨌든 집주인들 입장에서는 나중에 주택을 처분할 때 양도세와 관련된 이슈들이기 때문에 당장 이것을 받아들이는 착한 임대인들은 그러면 과연 얼마나 될 것인가? 효과가 미미하지 않을까? 하는 부분들하고 결국에는 이게 1주택자들 대상으로 적용되는 혜택이다 보니

조현진 : 그렇죠.

김규정 : 아무래도 1주택자분들은 세를 놨다고 하면 본인들은 또 어딘가에 전월세로 거주하고 계시다는 거니까 뭐 반복적인 것처럼 전세총량이 마구 생산될 수 있는 제도는 아니다. 한계가 있다. 이런 지적들이 좀 계속 있는 것 같습니다.

조현진 : 언론 보도를 보면 저는 잘 모르겠습니다. 부동산 관련 인터넷 카페가 되게 중요한가보죠? 거기에 무슨 이번 이 제도를 이용해서 갭투자를 할 수 있다. 뭐 이런 얘기들이 올라온다는데 가능한 겁니까? 이게 한시적인 제도라서 안 될 것 같은데.

이인철 : 맞습니다. 여기에서 주목해야 될 부분이 상생임대인 혜택을 받기 위해서는 2024년 말까지 한시적으로 적용이 되거든요. 시행된 게 2021년 12월 20일자부터 처음으로 제도가 도입이 됐거든요. 그러니까 이제 한시적으로이기 때문에 구태여 만일 정말 갭투자를 한다고 하면 올해, 올해 말까지 하신 분들, 새로 이제 전세끼고 사서 가능은 합니다. 그런데 이제 지금 상황에서 그거는 좀 무리가 있어 보이고요. 그런데 이제 상생 임대인에 대해서 관심이 많은 건 사실이에요. 커뮤니티 글을 보게 되면 대부분 보면 내가 상생임대인에 해당되는지 여기에는 이제 다주택자들이 혜택을 받을 수 있는데 매도 시점에서 조건을 달고 있어요. 반드시 1주택자여야 돼요. 그러니까 이 조건에 해당이 되면 집주인 입장에서는 고민하게 될 것 같아요. 과연 내가 주변 시세대로 전세값을 올려받을까? 아니면 착한 임대인이 돼서 나중에 팔 때 비과세, 양도세, 비과세 혜택을 받을까? 그런데 집값이 많이 올랐어요. 집값이 많이 올라서 정말로 양도세 부담이 커요. 지금 양도세 다주택자 중과세 유예가 유예 돼 있습니다만 이게 만일 정상적이라면 다주택자 3주택자의 경우에는 기본세율에다가 최고 30% 더해서 75. 거기에다가 지방세. 지금 82.5%의 세율이 적용되거든요. 10억 정도 차액이 났다 그러면 8억 2500만 원이 양도세로 빠진다는 얘깁니다. 그러니까 양도차익이 크신 분은 야, 그래. 실거주요건 못할 바에는 요건을.. 요건을 충족시킬 수 있는 착한 임대인이 더 나아. 그러니까 전월세 이번 계약기간 3년 이내에 한 번 정도는, 한 번 정도는 내가 5% 이내로 받겠다. 라는 분들이 있어요. 그런데 문제는 뭐냐? 이미 지방에 같은 경우에는 양도차익이 크지는 않아요. 양도차익이 크지 않은 곳 그리고 또 하나는 이미 2년 거주요건 채우신 분들 있거든요. 그러니까 지금 나오는 팁이 임대인을 위한 당근책이 당근이 아닌 분들도 있다는 거죠. 그러니까 이런 분들의 경우에는 신규계약분부터는 주변시세대로 전세 받겠다. 이런 분들도 있을 수 있습니다.

조현진 : 얼마나 실효성이 있을지 좀 지켜봐야겠네요. 이번에 대책 중에 또 하나 나온 게 분양가 상한제 개편입니다. 높아진 인건비, 원자재 가격을 분양가에 반영을 해주겠다. 그리고 뭐 세입자 이전 비용 같은 비용을 필수 경비에 인정하도록 해주겠다. 라는 건데 결국 분양가를 좀 높일 수 있게 해서 공급을 늘리겠다. 이런 거죠? 효과가 있을까요? 어떻게 보세요?

김규정 : 일단 민간 아파트 공급조달이 좀 여의치 않은 도심에서 그 상품들 중심으로 가격급등이 되고 확산효과로 전반적으로 가격상승이 영향을 많이 미친다는 전제 하에 그런 민간 사이드에서의 공급촉진을 위해서 분양가 상한제를 조금 현실적인 문제들을 보완해서 공급할 수 있도록 하겠다. 라는 취지에서 이 내용들이 시작이 된 거잖아요. 그래서 일단 건설사나 조합들에서 얘기하는 실제 사용하는 비용들에 대해서 원가에 적용을 할 수 있도록 해달라고 하는 그런 내용들을 일부 반영한 것으로 보여지는데 일단 양쪽 다 현재 발표되고 나서 만족스럽지는 못한 상황인 것 같습니다. 분양을 받아야 되는 수요자 입장에서는 어찌됐든 분양가격이 올라가는 구조가 될 거기 때문에. 물론 국토교통부에서 사업장별로 시뮬레이션을 해봤더니 최대한 4% 정도가 최대가 최대로 올라가는 정도더라. 그렇게 과도하게 분양가격이 급증하지는 않을 거다. 라고 발표를 하기는 했지만 그래도 이제 분양 가격이 올라가는 구조고 이후에 더 변경이 될 수도 있다. 라고 생각을 하니 소비자들은 불만을 표하는 상황이고 또 건설사나 조합 측에서는 이 부분들이 생각보다 좀 미미하다. 이정도로는 마진이나 수지를 맞춰서 공급을 활성화하기 어렵다. 이런 얘기들을 하고 있는 상황이다 보니까 양쪽 다 만족 시키지 못하는 상황들이 되고 있는 것 같습니다. 특히 공급 쪽에서 토지가격 책정 문제가 사실은 절대적인 사업수지를 맞추는데 제일 큰 요소인데 그런 부분들이 빠진 변경이다 보니까 사실상 공급촉진 효과, 이렇게 막 적극적으로 변경에 나설 의지가 생기지 않는다. 라는 얘기들이 많아서 이 건 역시 시장 상황의 공급조달 상황들을 보고 좀 계속 논의를 해나가야 되는 상황이 될 것 같습니다.

조현진 : 불확실성을 해소할 만한 대책은 안 되는 것 같다. 그런 말씀이신 것 같고요. 이 소장님 하반기 부동산 시장 뭐 예측하기 지금 상당히 어려운 상황이기는 한데 어떻게 하박 리스크가 더 크다고 보시나요? 아니면 좀 버틸 수 있다고 보시나요?

이인철 : 저는 하박 리스크가 더 높다고 봐요. 일단은 전 세계적으로 지금 투자자산이 실물자산까지도 위축되고 있고 금융위기, 실물경제가 동시에 오고 있거든요. 그러다보니까 위험자산에서 돈을 빼는 속도가 점점점 빨라지고 있어요. 그래서 금리가 또 오르고 이런 것들이 굉장히 부담이다. 물론 현 정부의 부동산 정책이 과거 정부의 이전 수준으로 완전 복귀하는 거고 세금뿐만 아니라 대출, 세제 뭐 여러 가지 청약 규제부터 해서 다 푸는 거지만 그럼에도 불구하고 지금 시장 상황을 이겨내기에는 악재가 너무 많다는 거고요. 다만 좀 불안스러운 건 뭐냐? 사람들이 주거 진접성이 좋아서 살기를 원하는 서울의 경우에는 입주 물량이 2024년까지 계속 해서 부족합니다. 보통 한 최근 5년 동안 서울 입주물량이 평균 한 4만5천 호 정도였는데 이게 한 올해부터 뚝뚝 떨어져요. 3만 호, 2만 호, 만 호까지 예상이 나오고 있어서 아마 주택공급 로드맵을 아마 100일 이내, 8월 이내에 아마 나올 것 같은데 250만 호 가운데 50만 호는 공공임대를 포함해서 과연 어느 정도로 실효성 있는 대책이 나와서 이런 심리, 왜냐하면 일부 지역 전반적으로 부동산 시장이 다운 돼 있지만 현금을 갖고 살 수 있는 일부 지역의 경우, 서울도 25개 자치구 가운데 서초구는 여전히 강세예요. 여기는 3.3 제곱미터 당 한 평당 1억을 호가하는 곳이어서 이런 곳의 수요가 여전히 있다는 얘기는 현금을 갖고 이제 부동산 시장에 진입하려는 수요는 있다는 거거든요. 그래서 아마 약간 국지적인 얘기이기는 하지만 불안요인은 남아있지만 전반적으로 호재보다는 악재가 더 많은 상황입니다.

조현진 : 시간이 좀 아쉽네요. 오늘 두 분 말씀 여기까지 들어야겠습니다. 두 분 말씀 잘 들었습니다. 경제위기가 휩쓸고 지나가면 결국 큰 피해를 보는 건 서민과 취약계층인 경우가 많았습니다. 열심히 그리고 묵묵히 일하는 사람들이 피해를 보지 않는 그런 사회를 기대해 보겠습니다. 저는 다음 주 일요일 아침에 다시 찾아오겠습니다. 시청해 주신 여러분 감사합니다.