[속고살지마] 합법적 절세 테크닉이라는 ‘세금 대납계약’, 문제없을까

‘분양권도 주택 수에 포함되나요’‘ ’피(프리미엄) 주고 입주권 사려는데 매도자 대신 양도세를 내야 한다는데요?“

분양권이나 입주권과 관련해 질문들이 많습니다. 지난 7·10 대책으로 분양권 관련해서도 중요한 제도 변화가 예고됐죠.


https://youtu.be/xscaj-7pHPo

입주권(재개발·재건축에서 조합원의 권리)에 관한 문의 글도 부동산 카페에 많이 올라오고 있습니다. 아파트 청약 당첨이 힘들어지면서 입주권을 찾는 사람이 늘고 있다고 합니다. 분양권이 소유권 등기 이전까지 전매가 제한된 것과 달리 입주권은 조합원이 10년 보유·5년 거주한 매물의 경우 매매가 가능합니다.

그런데 이렇게 입주권이 인기를 끌면서 다운계약을 써야 팔겠다는 매도자들도 있는 모양입니다.

최근엔 이 다운계약에서 모습을 살짝 바꾼 계약들도 이뤄진다고 합니다. 바로 양도세 대납 계약입니다. 매매가액을 낮추는 대신 양도세를 매수자가 대신 내주는 특약을 맺어 거래는 하는 방식입니다. 매도자 입장에서는 매매가액이 낮아진 만큼 양도세가 줄어들게 되고, 매수자 입장에서도 양도세를 대신 내주지만 매매 금액이 낮아지고 여기에 취득세까지 낮아지는 효과도 보게 됩니다. (물론 취득가가 낮아져 추후 집을 팔 때 양도소득세를 더 내야 할 경우도 있지만 1가구 1주택이라면 9억 원까지 비과세를 보기 때문에 문제가 없다며 이를 권하는 중개업소도 있습니다.)

다운계약의 변형된 형태인 이 ‘양도세 대납 계약’은 불법일까요, 합법일까요. 전문가들 사이에서도 논란이 있는 이 양도세 대납계약은 해도 되는지 안 되는지 오늘 <속고살지마>에서 확실한 답을 드리겠습니다. 오늘은 국민은행 원종훈 WM 투자자문부장(세무사)이 출연해 내년부터 달라지는 분양권 관련 제도 변화를 정리해 드립니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색후 영상으로 시청해주세요.
https://www.youtube.com/channel/UC6vqrLdkH6ugsz1lggntczQ

다음은 방송 요약

1. 이제 분양권도 집입니다.

내년 1월 1일부터 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 집이 한 채 있는 분이 분양권을 가지고 있으면 2주택이 되는 것입니다. 이 의미는 양도세와 보유세, 취득세 측면에서 불리해지는 상황에 놓이게 되는 것을 의미합니다. 물론 올해까지 취득한 분양권은 주택으로 보지 않습니다.

[사진 출처 : 게티이미지]

2. 내년 6월 1일부터 확 바뀌는 분양권 세율

지금까지 아파트 분양권 양도세율은 1년 미만 50%, 1~2년 40%이고 2년 이상 가지고 있으면 기본세율(6~42%)이 적용됩니다. 물론 조정대상지역은 보유 기간과 관계없이 50% 세율로 과세하고 있죠

그런데 내년 6월 1일 분양권을 팔 때는 지역과 관계없이, 1년 미만 보유 시 70%를 과세합니다. (지방세 포함 시 77%) 그리고 1년 이상을 가지고 있어도 60%(지방세 포함 시 66%) 세율을 일률적으로 적용해 과세합니다. 지역과 관계없이 그렇습니다.

분양권 전매 자체도 대폭 강화하는 내용의 주택법 시행령 개정안이 지난 9월부터 시작됐죠. 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역의 민간 택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화됐습니다.

3. 양도세 대납은?

주택 관련된 세금이 늘면서 불·탈법이 발생할 소지도 많아지고 있습니다. 대표적인 게 매매 시 실제 오간 금액보다 낮춰서 계약서를 쓰고 거래 신고를 하는 다운계약입니다. 이건 명백한 불법입니다. 그런데 앞서 말씀드린 것처럼 거래 금액을 낮추는 대신 양도세를 대신 내준다는 양도세 대납계약은 합법일까요, 불법일까요. 원칙적으로 합법이지만 불법이 될 가능성이 큽니다. 영상에서 자세히 설명드리겠습니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색후 영상으로 시청해주세요.
https://www.youtube.com/channel/UC6vqrLdkH6ugsz1lggntczQ